央行于12月22日公布了一份四季度城镇储户问卷调查结果。其中显示,在目前我国城镇居民选择的主要投资方式中,偏好选择房地产投资的居民为16.5%,较上季度下降了7.1个百分点。一些市场人士据此认为,我国房地产市场的“暴利时代”已经终结。著名的房地产企业万科的总裁郁亮、中国房地产商会会长聂梅生均表示,房地产暴利的时代已经过去,未来房地产行业将变成一个具有社会平均利润率的行业,与其他行业相比优势不再。(12月23日《21世纪经济报道》)

这样的结论,似乎有事实佐证。国家统计局日前公布的数据显示,在纳入统计范围的全国70个大中城市吵,今年11月份全国已有49个城市出现了房价环比下降,而且这是连续第二个月出现的下降,因此房价拐点已经形成。稍前,北京市住建委公布的一份材料表明,今年以来北京购房群体中90%已经是自住性需求,投资投机势力已被驱逐出市场。另外,一些企业还在积极抛售土地,将这个“烫手山芋”转让出去,这从近期频繁的股权交易也可看出端倪,今年1月至12月上旬,非房地产主业企业通过股权交易将旗下房地产业务剥离出去的交易达238宗,总金额超过400亿元。

楼市暴利终结,这是一个多么动人的果子。此轮房地产市场调控进行到目前,虽然调控的目标从起始时的“遏制房价过快上涨”渐渐变成了“推动房价下降到人民群众满意的程度”,但无论是前者还是后者,都缺乏一个量化的标准,而如果房地产开发商只能够像菜场里卖葱姜的老太太那样只是赚一些蝇头小利,那么,这样的房价人民群众再不满意的话,就真的是“刁民”了。那么,当这个时代已经来临的时候,此轮房地产调控也就真的像一些人所期望的那样,可以在开过庆祝大会以后鸣金收兵了。

但是,既然要作出“暴利时代终结”的定论,这里就有一个前提条件,以往的房地产市场充满了暴利。但是,在此轮房地产调控中,政策的着力点偏偏没有触及开发商以及聚附于这个市场中的投资投机客的暴利,商品房的定价机制也没有改变,而是以一系列行政手段来对市场产生强制性的遏制作用,其中最为有效的便是“限购令”的推行,它使市场的供求关系出现了重大改变,特别是投资投机力量基本被清除出了市场。然而,这种利用行政手段强压的调控其实也为后续的市场发展埋下了隐患。

随着年底的到来,有关“限购令”是否在明年继续执行成为市场的一个热门话题,虽然在中央经济工作会议已强调明年将继续坚持调控不动摇,住建部也已明确明年各地必须继续执行“限购令”后,这个问题的答案其实并无多少悬念,但最近一段时间,有关房价继续下跌会影响到整个产业链条,从而影响到宏观经济稳定发展的言论已经开始出现于市场,其中不乏一些对政策有影响力的人士,因此,“限购令”到底还能执行多久,已经成为调控成果能不能巩固的一个核心关切点。显然,一旦政府因房价下跌真的影响到整个经济面的时候,调控政策很可能在2012年出现改变,而“限购令”的撤销将是首当其冲的。一个可以想像的情景是,在“限购令”退出后,如果没有相应的调控措施跟进,房价的强劲反弹是必然的,那么,现在一些人士所宣扬的“楼市暴利终结”将成为镜花水月。

目前,房地产市场的调控成果刚刚开始显现,房价的拐点也处在起步阶段。在这个关键时候,急于作出“楼市暴利终结”的定论,只会让人对目前的市场产生错误判断,从而使调控过早地转向。目前的房价虽然有所下跌,但从总体上说仍然远远超过了普通民众的实际购买力,开发商虽然迫于市场压力而开始降价抛售积压房产,但由于定价机制未曾改变,房价依然充满了泡沫。因此,下一步的调控方向应该是引导市场建立起刚性的商品房定价机制,确立“成本+利润”的定价模式,无论是地方政府卖地还是开发商卖房,都应阳光操作。只有这样,房价才能挤去泡沫,“限购令”等行政调控手段也就有了退出的条件。